Benfeitorias x Acessões: o que diz o STJ e como isso impacta os contratos de aluguel?
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cláusula de renúncia às benfeitorias em contratos de locação não se estende automaticamente às acessões. Essa decisão trouxe maior clareza sobre dois conceitos que, embora próximos, têm efeitos jurídicos e práticos distintos: benfeitorias e acessões.
Para o mercado imobiliário — especialmente imobiliárias, administradoras e locadores de imóveis comerciais e industriais — entender essa diferença é fundamental na hora de redigir contratos, evitar litígios e proteger o patrimônio das partes envolvidas.
📘 O que são Benfeitorias?
Benfeitorias são intervenções feitas no imóvel que o conservam, melhoram ou o tornam mais valioso. O Código Civil as classifica em três tipos:
Necessárias: essenciais para a conservação do imóvel, como a troca de telhado ou reparo estrutural urgente.
Úteis: melhoram o uso do imóvel, como instalação de grades, construção de um mezanino ou colocação de divisórias removíveis.
Voluptuárias: visam o embelezamento ou conforto, como um jardim ornamental ou ar-condicionado de luxo.
Normalmente, os contratos de locação preveem que o inquilino renuncia ao direito de ser indenizado por benfeitorias, exceto se expressamente autorizado pelo locador.
🧱 E o que são Acessões?
Já acessões são acréscimos incorporados de forma definitiva ao imóvel, como construções feitas do zero em terreno nu ou ampliações estruturais que não podem ser destacadas sem prejuízo.
Diferente das benfeitorias — que, em muitos casos, podem ser removidas —, as acessões integram-se de forma permanente ao imóvel, elevando seu valor de forma substancial e duradoura.
⚖️ A Decisão do STJ: cláusula de renúncia não se aplica às acessões
Na decisão publicada em fevereiro de 2024, o STJ firmou o entendimento de que a cláusula genérica de renúncia a benfeitorias em contrato de aluguel não é suficiente para impedir a indenização por acessões feitas pelo inquilino.
O caso analisado envolvia um locatário que construiu estruturas permanentes no imóvel (acessões), e o locador alegava que não deveria indenizar porque havia cláusula de renúncia às benfeitorias. O tribunal entendeu que acessões não estão abrangidas automaticamente por essa cláusula, salvo se o contrato mencionar de forma expressa e inequívoca a renúncia também às acessões.
🏢 Como isso impacta o mercado de locação de imóveis?
Essa decisão traz impactos diretos para:
📌 Locadores
Devem revisar suas minutas contratuais para incluir cláusulas específicas se desejarem que o locatário renuncie também ao direito de indenização por acessões.
É importante proteger o patrimônio contra obras indesejadas ou onerosas, mas sem ferir direitos legítimos do inquilino.
📌 Locatários
Precisam estar atentos à natureza das obras que realizam. Aquelas que configuram acessões poderão gerar direito à indenização ao final do contrato — ainda que haja cláusula de renúncia às benfeitorias.
É prudente obter autorização expressa e por escrito do locador antes de realizar qualquer intervenção relevante.
📌 Imobiliárias e Administradoras
Devem orientar seus clientes (proprietários e inquilinos) sobre essa distinção.
A gestão de contratos de locação precisa ser ainda mais cuidadosa, com cláusulas bem redigidas, claras e personalizadas conforme o tipo de imóvel e o objetivo da locação.
✅ Conclusão
A decisão do STJ representa um alerta para o mercado imobiliário: benfeitorias e acessões não são sinônimos, nem têm os mesmos efeitos contratuais e legais. O contrato de locação deve ser redigido com precisão para refletir a vontade das partes e evitar litígios futuros.
Imobiliárias que atuam de forma profissional, com assessoria jurídica especializada, saem na frente ao garantir segurança tanto para os proprietários quanto para os inquilinos. Essa é uma oportunidade para se destacar no mercado, prestando um serviço completo e de qualidade.
