Ganho de Capital na Venda de Imóveis: Como Calcular, Pagar Menos Impostos e Usar Estratégias Legais
A venda de imóveis, sejam eles galpões, terrenos, áreas logísticas ou mesmo ativos residenciais, pode gerar lucros expressivos — e com eles, obrigações fiscais relevantes. O ganho de capital é o tributo incidente sobre esse lucro e deve ser bem compreendido para evitar surpresas e, mais do que isso, para buscar estratégias legais de redução da carga tributária.
Neste artigo preparado pela equipe da SP Imóveis Industriais, explicamos de forma clara como funciona o imposto sobre ganho de capital, como calcular, como declarar, quais são as isenções possíveis, e quando pode ser vantajoso fazer a venda por meio de uma holding patrimonial.
O Que é Ganho de Capital na Venda de Imóveis?
O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de compra de um imóvel, devidamente ajustado. Sempre que essa diferença representar lucro, a Receita Federal entende que houve acréscimo patrimonial — e, portanto, deve haver pagamento de Imposto de Renda.
Exemplo prático:
Compra do imóvel: R$ 700 mil
Venda do imóvel: R$ 1,4 milhão
Ganho de capital: R$ 700 mil (valor sujeito à tributação)
Qual a Alíquota do Imposto?
A alíquota do IR sobre o ganho de capital não é fixa. Ela varia conforme o valor do lucro apurado:
| Ganho de Capital (R$) | Alíquota (%) |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Como Calcular o Ganho de Capital?
A base de cálculo considera:
- Valor de aquisição do imóvel (conforme consta na Declaração de Imposto de Renda do proprietário);
- Despesas adicionais comprovadas, como:
- Reformas e benfeitorias com nota fiscal
- Corretagem paga na compra ou venda
- ITBI e custos de escritura
Observação: O valor de aquisição não sofre correção monetária desde 1996.
Como Apurar e Pagar o Imposto?
O contribuinte deve usar o programa oficial da Receita Federal chamado GCAP (Ganhos de Capital). Ele está disponível no site da Receita e deve ser baixado conforme o ano da operação (exemplo: GCAP 2025).
Passo a passo básico:
- Baixe e instale o GCAP.
- Lance os dados da compra e da venda.
- Informe benfeitorias e custos adicionais.
- O programa calcula automaticamente o imposto.
- Gere o DARF com o código 4600.
- Pague até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Quando Há Isenção?
✅ Venda de único imóvel até R$ 440.000
Se o vendedor for pessoa física e não tiver feito outra venda nos últimos 5 anos, e o valor da venda for de até R$ 440 mil, não paga IR.
✅ Reinvestimento em outro imóvel residencial
Se o valor obtido com a venda de imóvel residencial for reaplicado em até 180 dias na compra de outro imóvel residencial, o ganho pode ser isento. O reinvestimento deve ser integral para isenção total.
✅ Imóveis adquiridos até 1988
Há um benefício de redução percentual do imposto conforme o tempo de posse. Imóveis antigos podem ter desconto de até 100% do IR, dependendo da data de aquisição.
E Quando o Imóvel Está em Nome de uma Holding?
Muitos clientes da SP Imóveis Industriais utilizam holdings patrimoniais para organizar e proteger seus ativos. Quando a venda é feita pela empresa, o tratamento tributário muda bastante.
Holding no Lucro Presumido
Se a holding for tributada no Lucro Presumido e não tiver como atividade principal a venda de imóveis, a tributação ocorre sobre a receita total da venda, e não apenas sobre o lucro.
Carga tributária estimada:
| Tributo | Alíquota sobre a receita |
|---|---|
| IRPJ | 1,2% |
| CSLL | 1,08% |
| PIS | 0,65% |
| COFINS | 3,0% |
| Total | 6,73% |
Comparativo Real
| Situação | Valor de Venda | Custo de Compra | Imposto Pago |
|---|---|---|---|
| Pessoa Física | R$ 2.000.000 | R$ 800.000 | R$ 180.000 (15%) |
| Holding no Lucro Presumido | R$ 2.000.000 | R$ 800.000 | R$ 134.600 (6,73%) |
Atenção: Integralização de Imóveis em Holdings
Ao transferir um imóvel da pessoa física para a holding, a operação deve ser feita pelo valor constante na declaração, evitando incidência de IR na transferência. Caso seja feita por valor de mercado, poderá haver ganho de capital e imposto.
Recomendação Profissional da SP Imóveis
Aqui na SP Imóveis Industriais, assessoramos proprietários de galpões, investidores e grupos familiares que desejam otimizar seus resultados com segurança.
Antes de vender um imóvel:
- Consulte um contador ou tributarista
- Avalie o histórico de aquisição e despesas
- Estude a viabilidade de realizar a venda por uma pessoa jurídica
- Analise se há isenção aplicável
- Considere o planejamento sucessório via holding
Essa análise pode representar economias de seis dígitos em operações de venda maiores.
Links úteis:
Conclusão
O ganho de capital é um dos pontos mais relevantes em qualquer negociação de imóvel. Seja você proprietário de um galpão alugado, investidor imobiliário ou herdeiro de patrimônio familiar, entender as regras do IR e utilizar estratégias legais de redução tributária faz parte da boa gestão patrimonial.
Conte com a SP Imóveis Industriais para ajudar em todas as etapas — da avaliação até o planejamento da venda ou estruturação por holding.
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